Agevolazioni per l’acquisto della seconda casa
La prima soluzione per avere la seconda casa con le agevolazioni fiscali è molto semplice e consiste nel vendere la prima casa prima di comprare la seconda.
La seconda soluzione, introdotta recentemente, dà la possibilità di acquisto della seconda casa come se fosse la prima e quindi con tutti gli sgravi fiscali del caso. Ciò è possibile stipulando il contratto di compravendita avente ad oggetto la seconda casa, ma prevedendo, all’interno dello stesso atto, l’impegno a vendere entro un anno dalla stipula la prima casa, in questo modo anche se si sta comprando la seconda casa ci si potrà avvalere delle agevolazioni prima casa perché, vendendo il primo immobile, anche le agevolazioni ad essa collegate verranno perse e potranno, quindi, essere vantate sul nuovo bene.
Tasse per l’acquisto della seconda casa
Quando si stipula un contratto di compravendita avente ad oggetto una seconda casa ci si trova a dover corrispondere l’imposta di registro al 9% rispetto al 2% dovuto in caso di acquisto prima casa, mentre le imposte ipotecarie e catastali sono a 50 euro ciascuna se si compra da un privato. Per l’acquisto da un costruttore queste salgono a 200 euro ciascuna e va aggiunta l’IVA pari al 10% se la casa non è di lusso e al 22% se si tratta di bene di lusso.
Escamotage per l’acquisto della seconda casa
Un altro modo per evitare di pagare tasse molto più alte è quello di richiedere al notaio di applicare il prezzo valore dell’immobile; tale valore viene calcolato moltiplicando la rendita catastale per 126, cioè il coefficiente di legge. Questo “escamotage”per l’acquisto della seconda casa consentirà un taglio di circa 30% sugli onorari del notaio. Un'altra alternativa è di intestare l’immobile ad una persona di fiducia che non sia già proprietaria di un immobile.
Acquisto seconda casa da privato
Le tasse da pagare acquistando come seconda casa da un privato sono 3: l'imposta catastale, pari a 50 €, l'imposta ipotecaria, sempre 50 € e la tassa sul registro, pari al 9% del valore catastale dell'immobile.
L’IVA sull’acquisto della seconda casa
Per l’acquisto di un fabbricato se il venditore è un’impresa costruttrice che vende nei primi 5 anni dalla fine dell’ultimazione lavori, l’acquirente verserà Iva al 10% o 22% se casa di lusso. Se il venditore è un’impresa costruttrice che vende dopo i 5 anni dalla fine ultimazione lavori, potrà decidere di poter optare per l’applicazione dell’IVA o imposta di registro.
Mutuo per l’acquisto della seconda casa
In questo caso, non esistono limiti sulla categoria catastale dell’immobile, elemento invece fondamentale per ottenere le agevolazioni previste per i mutui prima casa. È quindi possibile richiedere un mutuo anche per immobili di lusso o situati fuori dal proprio comune di residenza.
La prima differenza è sull’imposta sostitutiva del mutuo, se chi acquista una prima casa paga un’imposta sostitutiva pari allo 0,25% dell’importo erogato, per chi acquista la seconda casa l’imposta salirà al 2%. Inoltre, sul mutuo per l’acquisto della seconda casa non è possibile beneficiare della detrazione sugli interessi passivi.
Tasse per l’acquisto della seconda casa con usufrutto
Tutti gli oneri fiscali (Irpef ed Imu) o, per meglio dire le tasse per l’acquisto della seconda casa con usufrutto, sono a carico dell’usufruttario, il quale deve accollarsi anche le imposte di compravendita che saranno sempre imposta di registro al 9% se si acquista da privato ed Iva la 10% da impresa (ai sensi di legge, solo il possesso di diritto di un immobile obbliga al pagamento dell’Imu).
Spese accessorie per l’acquisto della seconda casa
Ma quali sono le spese accessorie per l’acquisto della seconda casa? Oltre alle imposte, sarà da aggiungere l’onorario del notaio, la mediazione dell’agenzia immobiliare e, se si richiede un mutuo per l’acquisto, le spese bancarie (istruttoria, perizia, imposta sostitutiva, ecc.).
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